לקבלת ייעוץ התקשרו: 
פקס: 
התע"ש 18 קומה 3 - כפר סבא | סניף מרכז- נחלת יצחק 32 תל אביב
הפרת חוזה שכירות – מתי זה קורה ומה עושים?
חוזה שכירות הוא הסכם משפטי בין המשכיר, שהוא בעל הנכס או בעל הזכויות בו, ובין השוכר.. החוזה מגדיר את תנאי השכירות: דמי השכירות, משך השכירות, זכויות וחובות הצדדים ועוד. לפיכך, הפרת חוזה שכירות מתרחשת כאשר אחד הצדדים לא מקיים את ההתחייבויות שנקבעו בהסכם. במקרה כזה, ניתן לבצע מספר פעולות מקדימות, עדיף בסיוע של עורך דין המתמחה בתחום, ובמידת הצורך גם ניתן להגיש תביעה שתוביל לקבלת פיצוי כספי ותביעה לפינוי מהמושכר.
מתי מתרחשת הפרת חוזה שכירות מצד המשכיר
הפרת חוזה שכירות מצד המשכיר מתרחשת כאשר הוא לא מקיים את ההתחייבויות שנקבעו בחוזה, באופן שפוגע בזכויותיו של השוכר או ביכולתו להשתמש בנכס באופן תקין. להלן מספר מצבים נפוצים בהם עלולה להתרחש הפרת חוזה מצד המשכיר:- אי העברת החזקה בנכס: אם המשכיר לא מאפשר לשוכר להיכנס לנכס במועד שנקבע בחוזה, אזי ניתן להגדיר כי הוא מפר את החוזה.
- אי התאמת הנכס לשימוש המושכר: ייתכן שהנכס אינו מתאים לשימוש המוסכם עליו בחוזה, לדוגמה, בגלל פגמים בנכס או חוסר התאמה לתקנות בטיחות.
- הזנחת תיקונים חיוניים: המשכיר מחויב לבצע תיקונים בנכס על מנת להשמיש את המושכר לשימוש סביר ובהתאם לחוזה שנחתם בין הצדדים, בנוסף מחויב למנוע סכנות או את בטיחותו של השוכר ובכל.
- התעלמות מפניות חוזרות ונשנות: במקרים בהם השוכר פנה למשכיר מספר פעמים בבקשה לתיקון, והמשכיר מתעלם מפניותיו, ייתכן שמדובר בהפרת חוזה.
- הטרדה: למשכיר אסור להטריד את השוכר במהלך השימוש בנכס. התנהגות כגון כניסה לנכס ללא רשות, ניתוק שירותים חיוניים או יצירת מפגע רעשים עלולה להוות הפרה של החוזה.
- מניעת גישה לנכס: למשכיר אסור למנוע מהשוכר גישה לנכס, לדוגמה, על ידי החלפת מנעולים ללא ידיעתו של השוכר.
מתי מתרחשת הפרת חוזה מצד השוכר
בדיוק כמו מצד המשכיר, גם הפרת חוזה שכירות מצד השוכר מתרחשת כאשר הוא לא מקיים את ההתחייבויות שנקבעו בחוזה, באופן שפוגע בזכויותיו של המשכיר או בנכס עצמו. להלן מספר מצבים נפוצים בהם עלולה להתרחש הפרת חוזה שכירות מצד השוכר:- אי תשלום במועד: אי תשלום דמי השכירות במועד שנקבע בחוזה מהווה הפרה יסודית של החוזה.
- אי תשלום מלא: גם תשלום חלקי של דמי השכירות עלול להיחשב כהפרה, בהתאם להוראות החוזה.
- גרימת נזק לנכס: השוכר מחויב לשמור על הנכס במצב תקין ולנהוג בו בסבירות. גרימת נזקים לנכס, כגון שבירת חלונות, צביעת קירות או התקנת רהיטים ללא אישור, עלולה להוות הפרה של החוזה.
- הזנחת הנכס: אי שמירה על ניקיון הנכס, הזנחת אחזקה שוטפת או אי טיפול בבעיות שעלולות להוביל לנזקים עתידיים, עלולה להיחשב כהפרה של החוזה.
- הפרת תנאים אחרים בחוזה: חוזה שכירות עשוי לכלול תנאים נוספים, כגון איסור על השכרת משנה, הגבלת מספר האנשים שגרים בנכס, איסור על עישון או החזקת חיות מחמד. הפרת תנאי כלשהו בחוזה על ידי השוכר עלולה להוות הפרה שלו.
- רעש מוגזם: הפרעה לשכנים או לסביבה ברעש מוגזם, כגון מסיבות רועשות או שימוש במכשירים רועשים בשעות לא סבירות.
- התנהגות אלימה או מאיימת: התנהגות אלימה או מאיימת כלפי השכנים או כלפי אנשים אחרים בבניין עלולה להוות הפרה של החוזה.
- פעילות פלילית: ביצוע פעילות פלילית בנכס עלולה להוות הפרה חמורה של החוזה, ואף להוביל לפינוי מיידי של השוכר מהנכס.
אילו צעדים ניתן לנקוט במקרה של הפרת חוזה שכירות
כאשר המשכיר מפר את חוזה השכירות, השוכר זכאי לנקוט במספר צעדים על מנת להגן על זכויותיו ולפתור את ההפרה. הצעד הראשון הוא לפנות למשכיר בצורה עניינית ומכובדת, תוך הצגת הבעיה באופן ברור ותיאור מפורט של ההפרה. בהמשך, יש לדרוש מהמשכיר לתקן את ההפרה בהקדם האפשרי. מומלץ לתעד את הפנייה, בין אם בכתב או בעל פה, ולשמור עותק שלה. לעיתים קרובות, מכתב דרישה המגיע מעורך דין יכול להביא את המשכיר להתנהלות הרצויה.במקרים בהם המשכיר מסרב לתקן את ההפרה, או שההפרה גורמת נזק משמעותי לשוכר, ניתן לפנות לבית משפט לתביעה כנגד המשכיר. בהמשך המאמר נרחיב על אפשרות זו.
כמובן שכם אם השוכר מפר את חוזה השכירות, המשכיר זכאי לנקוט במספר צעדים על מנת להגן על זכויותיו ולפתור את ההפרה. שוב, יש להתחיל עם פנייה עניינית ומכובדת לשוכר, ובהמשך לדרוש את תיקון ההפרה ולתעד את הדרישה. במידה והשוכר אינו מתקן את ההפרה לאחר פנייה ישירה, המשכיר רשאי לשלוח לו התראה לפני נקיטת צעדים נוספים. רצוי מאוד שאת ההתראה רצוי יכתוב עורך דין, שכן היא צריכה להיות כתובה בצורה ברורה ומפורטת, ולציין את ההפרה, את הדרישה לתיקון ואת ההשלכות של אי עמידה בדרישה.
במקרים חמורים בהם השוכר אינו מתקן את ההפרה למרות התראות, או שההפרה גורמת נזק משמעותי לנכס, המשכיר רשאי לפנות את השוכר מהנכס באמצעות צו בית משפט. בנוסף, המשכיר רשאי לתבוע מהשוכר פיצויים בגין נזקים שנגרמו לו כתוצאה מההפרה.
הגשת תביעה בגין הפרת חוזה שכירות ופיצויים
במידה ומחליטים על הגשת תביעה, הצעד הראשון הוא לאסוף את כל הראיות הרלוונטיות להפרת החוזה, כגון עותק חוזה השכירות, התכתבויות עם המשכיר (דוא"ל, הודעות טקסט, מכתבים), תמונות או סרטונים המתעדים את הנזק לנכס (במידה קיימת), קבלות עבור תיקונים שבוצעו בנכס על ידי השוכר, ועדויות מאנשים שיכולים להעיד על ההפרה (שכנים, חברים, אנשי מקצוע).התביעה עצמה מוגשת לבית המשפט השלום בתחום השיפוט בו נמצא הנכס. כתב התביעה צריך לכלול פירוט של העובדות, טענות משפטיות ופירוט הסעדים המבוקשים. בהמשך, ניהול ההליך המשפטי כולל הגשת כתבי טענות, חקירות עדים, דיונים בבית המשפט ואף הוכחות, במידת הצורך.
במידה והתביעה תתקבל, בית המשפט רשאי לפסוק פיצויים בגין הנזקים שנגרמו כתוצאה מהפרת החוזה. סוגי הפיצויים האפשריים כוללים:
- פיצויים בגין נזקים ישירים: אלו הם פיצויים המיועדים לפצות את התובע על הוצאותיו הישירות כתוצאה מההפרה, כגון עלות תיקונים, עלות מעבר לדירה אחרת או הפסד שכירות.
- פיצויים מוסכמים: זהו פיצוי הפרת חוזה שכירות שנקבע מראש בחוזה למקרה של הפרה.
לליווי וייצוג משפטי במקרים של הפרת חוזה
לפני נקיטת צעדים כלשהם, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה בתחום המסחרי והאזרחי. עורך הדין יוכל להעריך את חומרת ההפרה, לייעץ לכם באשר לזכויותיכם ובאשר לאפשרויות העומדות לרשותכם, ולסייע לכם במימוש זכויות אלו בצורה נכונה ויעילה.למשרדנו ניסיון רב בתחום המסחרי והאזרחי, כולל בכל הקשור לעריכת הסכמי שכירות ומקרים שונים של הפרתם. אנו נלווה אתכם לכל אורך הדרך, החל במתן ייעוץ, דרך ניסוח דרישות לתיקון ההפרות, ועד להגשת תביעה וייצוגכם בפני בית המשפט.
לפרטים נוספים ולקבלת ליווי משפטי, הנכם מוזמנים לפנות אל משרדנו בטלפונים 03-6058081 ו- 050-9786675.
